土地オーナー様から、よくこのような質問をされます。「ロードサイド店舗での土地活用を検討するには、最低どれだけの土地面積があれば可能ですか？」
　答えは、「１００坪」で、業種は『葬祭ホール（家族葬用）』ということになります。具体的には、”建物４０坪＋来客用駐車場４台＋霊柩車用駐車場１台”です。

　　◆　土地活用のために必要な土地面積（業種／必要最低面積）
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　　　　・　葬祭ホール（家族葬用）　／　１００坪
　　　　・　牛丼　　　　　　 　　　　　 　／　２００坪
　　　　・　ラーメン　　　 　　　　　　 　／　２５０坪
　　　　・　コンビニ　　　 　　　　　　 　／　３００坪

　３年くらい前から、お葬式のスタイルが大きく変化しました。近親者のみで行ない、社交的・儀礼的な弔問をお断りする『家族葬』の登場です。
　この『家族葬』が急に広がった理由については、”不透明と言われていた葬儀費用がインターネットなどで比較検討できるようになり価格競争が起こった”、”近所付き合いが少なくなった現代の潮流”などと言われています。
　そのため、従来の葬儀は公営斎場や大手葬儀社の葬祭ホールで行なわれていたのが、『家族葬専用の葬祭ホール』が必要とされるようになりました。

　家主様から見た、葬祭ホール（家族葬用）のメリット・デメリットを整理すると次のようになります。

　　◆　メリット
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　　　　・　小さな土地でも賃貸できる。
　　　　・　一般の商業店舗よりも売上げ変化や競争が少なく、安定性がある。

　　◆　デメリット
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　　　　・　近隣から反対されやすい業種である。
　　　　・　建物の再利用が難しい。

　家主様自身も、葬祭ホールに賃貸することに抵抗がある方も多いかと思います。ですが、今まで面積が小さくて良い土地活用ができなかった土地について考えてみる良い機会かも知れません。

◆どんどん閉店しているガソリンスタンド
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　道路を車で走っていると、突然廃業や閉店しているガソリンスタンドを見かけます。地域によっては、ガソリンスタンドの空白地帯のような状況もあるようです。車離れ、エコカーの普及、ガソリンの価格競争、不景気の影響などが理由だと一般の方には考えられています。土地オーナー様の中にも、”ガソリンスタンドに土地を貸すのは不安だ”と考える方が少なくないようです。
　しかし、実は、ガソリンスタンドが廃業に追い込まれているのには、別の理由があるという事をご存知でしょうか？
　その理由とは、２０１１年２月に施行された「消防法の改正」と、「地下タンク環境保全対策緊急促進事業」にあります。
”４０年以上前に埋められた燃料地下タンクの改修の義務化。”
”猶予期間は施行後２年間（２０１３年１月末）※２０１６年１月末まで延長。”
というものです。燃料地下タンクの改修は、規模によっては１０００万円近くかかる場合もあり、経営者には大変な負担となります。さらに、燃料地下タンクの撤去費用には、国から３分の２の補助金があることもあり一気に廃業が進みました。

◆他のロードサイド店舗とは全く違う！？従来のガソリンスタンド
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　現在閉店しているガソリンスタンドは、４０年以上経過した古いガソリンスタンドがほとんどです。一方、ロードサイド店舗に建設協力金方式（建て貸し）が登場して約３５年、事業用定期借地が施行されて２５年が経過しています。つまり、閉店している古いガソリンスタンドは、建て貸しではなく事業者自身が土地を取得し建築したものです。
　土地オーナー様の土地活用としてのロードサイド店舗と、従来のガソリンスタンドでは、出店方法が全く異なります。ですから、ガソリンスタンドが閉店すると、新しいテナントを誘致せずに、売却されるケースが多いのです。

◆最近のガソリンスタンド
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　閉店するガソリンスタンドが多い中、新しいガソリンスタンドも多くできています。
　最近のガソリンスタンドは、
”セルフ方式のガソリンスタンド。”
”土地オーナー様との契約は、販売店ではなく元売り業者。”
”主として事業用定期借地による契約。”
と、土地オーナー様にとってリスクの少ないテナントの一つと言えます。
　ガソリンスタンドがたくさん閉店しているのを見て、リスクの高いテナントというように考えられている土地オーナー様がおられますが、むしろ閉店分を補おうと出店意欲は旺盛です。また、”大手元売り会社との直接契約で、事業用定期借地契約”と安心の土地活用ができます。

◆コンビニ業界の今
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　拡大を続けてきたコンビニ業界ですが、近年のコンビニ市場は飽和状態にあります。現在のコンビニの数は国内で４８，０００店(平成２６年３月時点)を超える状況にあり、新規出店の余地が少なくなっているのが現状です。さらに近年見られる特徴としては、セブンイレブン、ローソン、ファミリーマートの３強と４位以下のコンビニの業績格差が目立っている点です。３社が業績や店舗数を順調に伸ばす中、サークルＫサンクスではエリアフランチャイズの離脱が相次ぎ苦戦状態。ミニストップも、売上高・出店数の鈍化が懸念されます。また、ファミリーマートとユニーグループ・ホールディングス（サークルＫサンクス）は３月１０日、経営統合に向けた協議を開始すると発表しました。来年９月、ファミリーマートを存続会社とし、ユニーグループＨＤを吸収合併する形を検討しています。

◆変化するコンビニ
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　ところで、毎年のようにコンビニの店舗が変わってきていることに、お気づきでしょうか。まず、建物面積が大きくなっています。２０年前は４０坪くらいだった建物が、今では５５坪くらいになっています。理由は、イートイン（店舗内での飲食）、ＡＴＭの設置、トイレの充実、ゴミ置き場の店内設置、コピー機の多機能化などで、売場以外の面積が増えているからです。それ以外にも、駐車スペースが大きくなり、サインポールの無い店舗もできています。

◆賃料が高いことが家主様にとってのメリット
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　家主様の立場でコンビニを考えると、賃料が高いというのが最大のメリットです。理由として、他業種に比べ売上げが高いことが考えられます。ファミレスの売上げ１，２００万円／店に対して、コンビニは１，６００万円／店くらいです。また、コンビニ間の競争が激しいことも賃料が高い原因です。“自社が出店しなければライバル他社が出店してしまう“ということで賃料が高くなります。

◆閉店が多いことが家主様にとってのリスク
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　家主様から、「コンビニは、よく閉店する」という声を聞きます。そもそも店舗数が多いので閉店数が多いということもあります。それ以外の理由としては、
（１）店舗面積が大きくなるなどの変化により、旧型の店舗では対応できない。
（２）ライバル他社が出店することで売上げが急落した。
（３）他に良い物件がでてきたので移転する。
などが挙げられます。特に（３）がコンビニの特徴的な閉店の理由と言えるかも知れません。
　一方で、コンビニの閉店数が多いため、コンビニの居抜き物件に出店する業種が増えてきています。デイサービス、動物病院、理美容院、リサイクルショップ、宅配弁当などがそうです。居抜き店舗を再利用することによって、家主様の心配は少なくなります。ただ、元のコンビニと比べて賃料がかなり下がることは覚悟しなければいけません。
　また、コンビニの出店を前提とした収益物件が増えてきています。コンビニの高い賃料をベースに高利回りを掲げる物件が多いのですが注意が必要です。中には売買を成立させるために当初無理な賃料設定をしている物件もあります。“コンビニの賃料が高いから、土地の値段が高くても構わない”という考え方にはリスクがあります。

◆まとめ
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　土地活用を考える場合、地域にあった繁盛店を創造することが一番大切です。しかし、賃料が高いコンビニも検討に加えなければいけません。その場合、退店や賃下げのリスク対応を十分にして置かなければなりません。特に収益物件の場合、投資利回りだけで判断しないようにしてください。