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社長のブログ更新しました。「故郷、奈良サイクリング 」

Q&A「リスクの少ないテナントはどこですか?」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 50代 男性

- Q -

 コンビニエンスストア(以下コンビニ)に賃貸していましたが、契約途中で退店することになりました。空いた建物を別のテナントに賃貸したいと思います。出来るだけ、中途解約のリスクの少ないテナントに貸したいと思いますが、どんなテナントに賃貸すればいいでしょうか?

- A -

「リスクの少ないテナントはどこですか?」
 この質問が、私が受ける一番多い質問です。特に、コンビニで中途解約を経験されている家主様なら「次のテナントには契約期間満了まで借りてもらいたい」と考えるのは普通のことだと思います。
 では、「コンビニに貸さなければ良かったと思いますか?」・・・きっと家主様は「そんなことはない。中途解約にはなってしまったが、コンビニに貸して良かった。」と答えられると思います。なぜなら、コンビニは賃貸借契約書の中途解約時の取り決め通り、違約金を支払い、決められた期間通りに解約予告をし、建物を原状回復して退店してくれるからです。つまり、中途解約は想定内の出来事ということになります。
 家主様にとってリスクのあるテナントは、『中途解約するテナント』ではなく『賃貸借契約書を守らない(守ることが出来ない)テナント』ということになります。
 では、『賃貸借契約書の内容を守るテナント』とはどのようなテナントかというと、次のようなテナントということになります。
 (1)上場企業または、それに類する企業:
    一般的に企業コンプライアンスへの取り組みがなされていると判断できる。
 (2)チェーン展開をしているテナント:
    賃貸借契約を守ることが、今後も店舗を増やす必須条件となる。
 「リスクの少ないテナントはどこですか?」というのは、大変難しい質問です。10年、20年と繁盛するテナントを予測することは出来ませんが、中途解約になった場合に契約通りに履行してくれるテナントに賃貸さえしていれば、賃貸借契約書の条文をしっかり取り決めることで、リスクの少ないテナント賃貸をすることが可能です。

Q&A「土壌汚染対策法について」

(分類:ロードサイド店舗全般)

和歌山県 30代 男性

- Q -

 ロードサイド店舗の土地活用を検討しています。地主として、土壌汚染について気を付けなければいけないことがありますか

- A -

 最近、地主様から土壌汚染に対して質問されることが多くなってきています。
 理由として、次のことが考えられます。
 (1)2010年に土壌汚染対策法が改正された
 (2)事業用地を購入したが、以前の土地使用方法がわからない
 (3)賃貸借契約時に地主様に対して、土壌汚染対策を要望するテナントが増えた
 まず、土壌調査が必要な時はいつかということですが、基本的にほとんどが自主調査なのでいつ調査をしなければいけないということはありません。強制される時は、有害物質使用施設を廃止する時と、3000㎡以上の形質の変更する時です。
 また、自主調査をする契機は、次のような時があげられます。
 (1)土地を売る時
 (2)土地を買う時
 (3)テナントに貸す時
 (4)金融機関からお金を借りる時
 店舗に賃貸する場合、特に注意が必要な業種は、ガソリンスタンドとクリーニング店です。ガソリンスタンドの場合は、基本的に土壌汚染調査が義務付けされていませんが(都道府県の条例により義務付けされている場合もあります)、大手メーカーが自主的に全スタンドの調査・浄化を実施しています。また、クリーニング店の場合、特定施設に該当する場合は調査義務があります。
 調査の期間と費用は、調査・分析まで含んで2週間、20万円程度からです。今後は、ガソリンスタンドやクリーニング店に限らず、テナントが賃貸借契約の際、地主様に対して”土壌汚染など瑕疵が無い状態で賃貸すること”という条文を入れてくるケースが多くなると予想されます。

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Q&A「収益物件の利回り(不動産業者による差)について」

(分類:投資物件)

兵庫県 40代 男性

- Q -

 同じ収益物件でも、不動産業者によって利回りが違います。投資利回りを基準に収益物件を比較しようとしても出来ません。利回りの差は、どうして出来るのでしょうか

- A -

 土地活用で賃貸マンションを所有されている地主様なら経験されていると思いますが、築10年以上も経過すると建築当初の経営シミュレーション通りにマンション経営をされている方はほとんどいないと思います。家賃収入が当初の計画通りに入って来ないことと、修繕費など予想外に経費がかかることが原因です。
 ですから、中古マンションの収益物件の利回りは、家賃収入と修繕費の計算の方法によって、ある程度調整が出来ます。意図的に利回りを良くすることも可能です。建築会社がマンションの請負契約の際に経営シミュレーションを良く見せて受注することと同様に、不動産業者が利回りを良く見せて収益マンションを販売するケースもあります。
 一方で、ロードサイド店舗のような単独テナントが一括で長期の賃貸借契約をする場合は、経営シミュレーションが大きく違うことはあまりありません(テナントの退店の場合を除く)。
 ただ、店舗収益物件の利回りも単純に信頼できるかというと、気を付けなければならない点が一つあります。それは建設協力金の返還による”契約賃料”と”振込賃料”の差異です。同様に保証金の退去時の返還義務も見落としてはいけません。建設協力金と保証金の計算方法によって利回りが大きく変わる場合もあるので要注意です。

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