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Q&A「事業用定期借地(期間満了を迎える物件)について」

(分類:ロードサイド店舗全般)

大阪府 50代 男性

- Q -

 平成8年から、事業用定期借地でスーパーに土地を貸しています。先日、テナントの方が来られ、契約期間終了後も引き続きお借りしたいと言われました。私自身も、借りてもらえるのなら引き続き貸したいと思っています。
 しかし、事業用定期借地は延長はできないと聞いています。どのようにすればいいでしょうか?

- A -

 事業用定期借地では延長はできません。そこで、以下の2つの方法が考えられます。
(1)延長ではなく、「再契約」をします。事業用定期借地の場合、再契約でも10年以上の期間が必要であり、公正証書による契約となります。
(2)建物をテナントから無償譲渡してもらい、建物賃貸借として「再契約」します。この場合、契約期間に制限はありません。なぜ無償かというと、元々事業用定期借地には買取請求権を放棄しているからです。将来の建物解体費用は地主負担となります。
 まだ、事例が少ないので、今後、上記以外にも期間満了後に再契約するケースがでてくるかも知れません。いずれにしても、「再契約」なので相当の準備期間を設けて、地主・テナントで話をすることが大切です。

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Q&A「テナントとの賃貸借契約書の内容について(家主にとって不利な項目を除きたい。)」

(分類:テナント賃貸)

奈良県 50代 男性

- Q -

 テナントに20年契約で建物を賃貸する予定です。最近、賃料減額や中途解約など家主が不利になる事例が多いように思います。そこで、賃貸借契約書に「賃料の減額はできない」「中途解約はできない」といった条文を入れるよう要望しようと考えていますが、いかがでしょうか?

- A -

 基本的に、「賃料の減額禁止」「中途解約禁止」の条件をのむテナントはほとんどありません。(稀に”建築費を多く家主に負担してもらう”つまり”建設協力や保証金をあまり預託しない”という前提でこのような条件を承諾するテナントはあります。)あくまでも契約書は不測の事態に備えるためのものです。特に、長期契約の場合、競合店舗や流行の移り変わりで、テナントの売上げが悪化することがあるかも知れません。その、万一の場合を予め想定して、賃料協議、中途解約の方法やペナルティを決めておくことが大切です。

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Q&A「抵当権が設定されている土地の活用」

(分類:土地活用全般)

兵庫県 30代 男性

- Q -

 事業用定期借地による土地活用を検討していますが、別に事業をおこなっているため、その土地には根抵当権が設定されています。このような場合の土地の活用は可能でしょうか?


- A -

 テナントの賃借権を、先に設定を受けている抵当権や根抵当権に優先させる方法として、以下の2つの方法が考えられます。
 ひとつは、一旦(根)抵当権を解除し登記を抹消し、テナントとの賃貸借開始後に改めて(根)抵当権の設定をおこなう方法です。
 もうひとつは、「(根)抵当権に優先する同意」の登記制度を利用する方法です。これは、平成15年度の民法改正で新たに設けられた制度で、(根)抵当権の設定登記に後れて登記される賃借権であっても、これに優先する全ての(根)抵当権者が同意し、その同意の登記がなされた場合は、後順位の賃借権は先順位の(根)抵当権に対抗できるというものです。先の方法に比べて、「一旦、(根)抵当権を外す」という困難な作業をしなくてよくなります。
 いずれにしても、(根)抵当権者とテナントの協力が必要です。

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