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Q&A「『破格の条件』のテナントを見つける方法はあるのでしょうか?」

(分類:投資物件)

大阪府 50代 男性

- Q -
 
 相場よりかなり賃料が高い、いわゆる『破格の条件』のテナントが出店するのなら土地を購入しようと考えています。こんなテナント情報を入手する方法はありませんか?

- A -

 実は、このような質問を受けることが本当に多いのです。
 『破格の条件』のテナント、は実際にあります。たまに、物件紹介をしたこちらが驚くような条件で出店申込を頂くケースもあります。理由は、「店の移転などでその場所に出店しなければならない」「相場の高い物件と比較している」「競合他社を囲い込むため」「出店ノルマを達成しなければならない」などいろいろです。
 ですが、このような『破格の条件』のテナントは、土地所有者でなければ探すことはできません。なぜなら、『破格の条件』は家主から提示するのではなく、テナントが提示するからです。テナントから条件提示する場合は、物件所有者に対してであって、土地購入予定者に条件提示することはありません。
 最近、土地を購入してロードサイド店舗に出店するテナントを探す方が大変増えてきていますが、『破格の条件』で出店するテナントがあるのなら土地を購入する、といったおいしい話はありません。先に土地を購入してから、『破格の条件』のテナントを待つしかありませんが、そんなリスクのある行為をおすすめしません。『相場通り』の出店条件でも採算の採れる投資物件を探すのが賢明です。

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Q&A「投資物件を購入する際に重視すること。」

(分類:投資物件)

大阪府 20代 男性

- Q -

 最近、不動産の投資物件のサイトをみていると、『投資利回り』という言葉がでてきます。また『表面利回り』『実質利回り』『グロス利回り』という言葉もよく聞きますが、不動産投資の際、何を重視すればいいのでしょうか?

- A -

 一般的な不動産の利回りとして使われているのは『表面利回り』(=『グロス利回り』)です。これは、満室になった場合の年間賃料を、不動産の価格で割った数字です。だいたい10%~15%の物件が多いようです。数字が大きいほど、良い物件ということになります。

   ◆ 年間の家賃   ÷ 不動産価格 = 表面利回り

 一方で、実際の賃料から算出したものが『実質利回り』(=『ネット利回り』)です。

   ◆ 実際の年間家賃 ÷ 不動産価格 = 実質利回り

 「何を重視すればいいのか?」ということですが、当然、『実質利回り』を重視しなければいけません。そして、実際の年間家賃は、経費などを考慮したキャッシュフローであることが大切です。

   ◆ 実際の年間家賃(キャッシュフロー)
   = 家賃-修繕費-管理費-未回収家賃-火災保険-固定資産税

 マンション経営を経験された方なら、キャッシュフローで考える年間家賃は、どれだけ少なくなるかということをご存じかと思います。また、それに気付いてマンションなどの不動産を売却している方も少なくありません。

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Q&A「検査済証について」

(分類:土地活用全般)

奈良県 30代 男性

- Q -

 15年前にロードサイド店舗を新築し、焼肉チェーン店に賃貸していました。契約満了で焼肉屋が退店し、その店舗の後継テナントを募集したところ、葬儀屋から貸して欲しいとの申込みがありました。双方前向きに交渉している中で、葬儀屋より「”検査済証”を預からせて欲しい。」と言われました。契約書類を探しましたが見当たりません。『検査済証』とはどのような時に必要なものですか?

- A -

 『検査済証』とは、建築基準法第7条第5項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合していること」を証する文書です。特定行政庁または指定確認検査機関で交付されます。 原則として工事完了後4日以内に行わなければならない完了検査申請書の提出後、係員による現地での完了検査・施工写真・試験成績書などのチェックを行い、建築基準関連規定に適合していることが確かめられた場合、『検査済証』が交付されます。
 新築以外にも、既存の建物の増改築・修繕の場合に建築確認申請が必要で、この時に『検査済証』がなければ受け付けてもらえません。また、店舗の場合、新築時と違う業種に賃貸する際には『用途変更』が必要となる場合があります。『用途変更』にも建築確認申請が必要で、『検査済証』が無いと『用途変更』ができないという事態になります。
 『検査済証』は、特に店舗の場合重要な書類です。再発行はできません。にもかかわらず、10数年前の『検査済証』の取得率は3割程度という驚くべき数字です。家主さんも、今一度『検査済証』の有無を確認しておいた方が良いでしょう。

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