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Q&A「店舗の家賃相場」

(分類:テナント賃貸)

東京都 20代 男性

- Q -

 はじめまして。近々、個人で焼肉屋を出店します。そこで居抜き物件で今度契約するのですが、場所は東京都練馬区、○○駅より徒歩1分。バスの通る商店街にある角地です。現在は大家さん夫婦が焼肉屋をやられているのですが、ご年齢も結構いっていて体力的にキツイと言う事で貸すことになったそうです。後から分かったのですが近隣の物件を調べると坪単価が9千円~1万円ちょっとなのですが、25坪ほどで家賃は30万円と少し高いような気がします。居抜きなので初期費用はかなり抑えられるのですが、これで良かったのか不安になってきました。飲食店をやられている方から見てこの物件は良い物件だったのでしょうか?○○駅についてもどのような町かご存知の方がいれば教えて頂けると嬉しいです(´・ω・`)ご回答よろしくお願いしますm(__)m

- A -

 店舗の場合、家賃は、坪単位の相場よりも売り下げ予測から決まるので、近隣の坪単価と比べても何とも言えません。人通りや視認性、店舗への入りやすさなど坪単価では表せないことがたくさんあります。店舗の家賃は、売上予測によって変わると言っても過言ではありません。大家さんがそこで営業されているのであれば、売り上げも教えてもらえると思います。常連客も紹介してもらえるかも知れません。

ブログ更新しました。「今日が創立記念日です。12年が経ちました」

Q&A「売上に応じて賃料を増減することができますか?」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 40代 男性

- Q -

 空き部屋をテナントとして貸す場合、借り手を見つけやすくするために家賃をかなり低く設定したとします。
 一定期間の間、この家賃にテナントの売上の数パーセントを「家賃」として上乗せして支払ってもらっても問題ないでしょうか?家賃と言うと、通常は定額で変動しないものという気がするのですが・・・。
 また、このようなことは貸主及び借主が個人、法人問わず現実にあることなのでしょうか?

- A -

 「売上歩合賃料」というものです。百貨店や大型商業施設でよく導入されており、完全歩合や固定賃料との併用など、いくつかのパターンがあります。売上歩合賃料を行うには、売上の管理が必須です。レジを管理するなど一般的には、手間やコストの面で難しいと思います。

ブログ更新しました。「どんどん紙が少なくなっていきます」

Q&A「テナントからの賃料減額交渉への対応」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 60代 男性

- Q -

 約8年前から、店舗を新築し、○○○(大手ファミリーレストラン)に90万円の家賃で賃貸しています。
 先日、店舗開発の担当者が訪ねて来られ「家賃を5万円減額してほしい」という旨の書面を渡されました。
 建物賃貸借契約では賃料は3年毎に協議することになっていますが、今まで一度も協議したことがありません。
 私としては、減額したくありません。申し入れを断っても問題ないでしょうか?

- A -

 賃料減額を申し込まれた場合、まず最初にすべきことはその店舗の売り上げ状況を把握することです。
 よく家主さんから「調べ方がわからない」という声を聞きますが、あなたは減額をお願いされている立場なので、「減額を検討するために、最近3年間の売上を教えてほしい」と要望すれば、開示してもらえるはずです。そのうえで、減額に応じるか、断るかを判断しましょう。
 減額を断ったからと言って中途解約になるとは考えにくいですが、減額したからと言って中途解約しないかと言えば、そうとも限りません。
 最近では、新店を出すのが仕事だった店舗開発の担当者が、減額交渉が主な仕事となっているというテナントも少なくありません。
 減額交渉での対応は、ケースバイケースで一概にどのように交渉したらよいかアドバイスできません。売上を調べてもらって、再度ご相談いただければ、具体的にアドバイスさせていただきます。

ブログ更新しました。「大阪ロータリークラブ創立90周年記念式典」

Q&A「店舗用駐車場として賃貸する際の契約について」

(分類:土地活用全般)

奈良県 60代 男性

- Q -

 180坪の畑を隣地のお店の方が駐車場として利用したいとの申し入れだありました。当方は20年ほどの事業用借地権を希望しています。
 地代は?保証金は?権利金は?どのように設定したほうがいいかアドバイスをお願いします。
 ちなみに、近隣駐車場の月額料金は6,000円から8,000円程です。
 地代は坪単価2,000円/月くらいを考えています。何か契約上の問題があればお願いします。
 駐車場に伴う造成工事及び更地状態の工事費用はお店側の費用かと思いますが、公正証書設定費用などはどちらの負担になるのかもお願いします。

- A -

 そもそも、事業用定期借地は借地の一種です。借地ですから、あくまでも建物を立てることを目的とします。
 隣地のお店の土地と一体利用なら事業用定期借地も可能ですが、既に店舗が建っているのなら、駐車場としての一時使用賃貸借契約となります。
 また、20年間の長期契約を希望されているようですが、中途解約違約金を設定できないのなら、あまり意味がありません。
 「借り手を縛る」という意味の長期契約は難しいです。

ブログ更新しました。「気持ちは学生時代のまま」

Q&A「造作譲渡の手数料はいくらですか?」

(分類:テナント賃貸)

兵庫県 30代 男性

- Q -

 居抜き店舗を借りようと思っています。居抜き金額300万円に対して、手数料は必要ですか?もし必要でしたら、何%ですか?

- A -

 居抜き店舗の造作譲渡に関する媒介手数料は、宅建業法の範囲外なので法的には決まっていません。何%というより1件いくらというのが一般的です。
 物件の規模にもよりますが、仲介手数料とは別に家賃の1か月分くらい、上限50万円くらいが普通です。

ブログ更新しました。「引っ越しは大変・・・」

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