ご相談解決事例

解決事例1

【大阪府/50代男性】

親の代から経営する工場を閉鎖することにしました。
国道に面する角地で800坪の敷地です。どこから情報が広まったのかわかりませんが、不動産会社、建築会社から毎日のように飛び込み訪問をうけるようになり、最終的に3社からの提案を検討することになりました。
いずれも、ロードサイド店舗の土地活用の提案です。銀行や税理士に相談しても、取引先の建築会社を勧めるだけで、客観的にアドバイスをしてもらえませんでした。どのプランも、建築会社や不動産仲介会社が決まっているので、建築会社や不動産業者にも相談できません。

そこで、田嶋不動産コンサルティングFP事務所に、どの会社の提案が私にとって良いかという意見と、テナントとの賃貸借契約に前の留意点についてアドバイスいただけるよう依頼しました。

田嶋のアドバイス

初回相談時に、比較検討されている3社の提案内容を確認させていただきました。
賃料などの経済条件、建築投資額、テナントの信用力、中途解約時のリスク、近隣競合店の状況などから総合的に判断し、3つの提案のなかから相談者様にとってベストな提案を指摘し、1つに絞らせて頂きました。
その後、コンサルティング契約を締結いただき、賃貸経営シミュレーション作成、親族間の地代の配分、工事中の近隣対策、融資相談など広くアドバイスさせていただきました。

相談者
結果・感想

建築会社や不動産会社に相談すると、「自分の会社から新たに提案させてほしい」「建築の相見積もりを取らせてほしい」という話ばかりで、客観的なアドバイスはいただけませんでした。

また、「一旦、白紙に戻して考えましょう」という私の考えを無視した意見もあり、本当に困っていました。田嶋不動産コンサルティングFP事務所は、仲介不動産会社や建築会社は、私が指定する業者を利用するという前提で、一切営業活動もありませんでした。コンサルティング契約を締結し、テナントの賃貸借契約書や建築会社との請負契約の見積もりチェックなど、あらゆる相談をさせていただき的確なアドバイスをもらいました。

費用も着手前に見積もりを提示され、仲介業者に支払った仲介手数料よりも安く、大変有意義でした。

解決事例2

【兵庫県/60代男性】

平成13年に、建築会社の提案でコンビニエンスストアの店舗を建築し、15年契約で賃貸しました。ところが、5年経過した時点で、当初の売上が見込めないという理由で、私が契約しているコンビニが撤退することになり、私名義の建物が空き店舗として残ってしましました。コンビニには、家賃110万で賃貸していたのですが、家賃を70万円に下げて地元の不動産会社数社に依頼しても後継テナントが見つからず、建築時の借入金もあり大変困っていました。
そこで、建物を解体することも検討し、田嶋不動産コンサルティングFP事務所に相談することにしました。

田嶋のアドバイス

空き店舗で最も件数が多いのは、コンビニエンスストアです。
一方、出店希望が一番多いのも、コンビニの居抜き店舗なのです。
当事務所では、コンビニ居抜き物件に出店希望のテナントを、現在空き物件の有無にかかわらず出店希望情報を保有整理しています。 初回相談時に、コンビニ居抜き店舗へ、出店希望されているテナントリストを提示させていただきました。

具体的には、ベーカリー、ラーメン店、カフェ、リサイクルショップ、クリニック、動物病院、デイサービス、訪問介護等です。その中から、最終的に家族葬の葬祭ホールを選んでいただき、すぐに条件折衝を開始しました。 その後、当事務所の関連不動産会社((株)TENPO be)にて、仲介させていただき、依頼を受けて1ヶ月後に賃貸契約を締結させていただきました。 新築店舗の場合は、建築会社が出店テナントを探してくれますが、居抜き店舗となると建築工事が発生しないので建築会社はなかなか探してくれません。

一方、居抜き店舗への出店はコスト削減になるのでテナントの需要は高いにもかかわらず、不慣れな不動産業者もなかなか取り組もうとしません。 居抜き店舗にテナントを誘致するポイントは、不動産業者のように空き物件が出てから看板等で募集するのではなく、コンサルティング方式により物件の有無にかかわらずテナントの出店情報を集めておくことです。 当事務所では、コンビニエンスストアだけではなく、ファミレスや物販店などのロードサイド店舗、駅前テナントビルなどの空き店舗に出店希望のテナント情報を常時収集することで、家主様の空き店舗に対応します。

また、出店テナントの業種は、飲食店や物販店などの店舗系だけではなく、クリニックなどの医療系、美容室やエステ、マッサージなどのサービス系、介護福祉施設や学習塾など多種にわたっています。長期間テナントが見つからなかった物件にも、立地調査をやり直し、あらゆる業種を検討することからはじめます。

相談者
結果・感想

この物件は、1年以上不動産業者のテナント募集の看板を掲示していましたが、なかなかテナントが見つかりませんでした。建築会社からは、建て替えの提案を受けていたので店舗の解体も覚悟していました。田嶋不動産コンサルティングFP事務所の田嶋所長に最初に相談して言われたことは、「まだまだ使える建物を解体するなんて、もったいない」と言うことでした。 私は、当然次も店舗に貸すと想像していたのですが、「早期にコンビニが撤退し、なかなかテナントが決まらないということからして、店舗に不向きな立地ではなかったのではないか」という指摘を受け目が覚めた思いがしました。

次回提案された企画提案書が、家族葬向けの葬祭ホールだった時は少し驚きましたが、募集していた賃料よりも高く設定され、私が貸すことを了承すれば具体的に話をすすめることができるときいて、新たに仲介を依頼することにしました。
1ヶ月後には賃貸契約、4ヶ月後には開業と、とんとん拍子に話がすすみました。1年以上もテナントが決まらなかったことが嘘のようです。開業後4年が経過しましたが、順調に推移しているようです。契約後3年目の更新時も、連絡をいただき無料で更新していただき、テナント様からも感謝されています。

解決事例3

【福岡県/40代男性】

昨年父から、1200坪の土地を相続しました。私は会社に勤務しており、不動産のことは父にまかせていましたが、最近、建築会社の方が、賃貸マンション建築の提案をするために、飛び込み営業にくるようになりました。今すぐに建築しようと考えているわけではないのですが、将来のことを考えてこの土地をどのように活用することができるのか、可能性を知りたくて、田嶋不動産コンサルティングFP事務所に相談しました。

田嶋のアドバイス

現在、月極駐車場で稼働率が60%くらいということ。相続の心配は当分なく、固定資産税はなんとか駐車場収入で対応できるということ。当分、建築投資をする予定はないが、10年後くらいの将来、どのような土地活用の可能性があるか知っておきたいということでした。

土地診断レポートを提出するにあたり ・駅やバス亭からの距離、校区、周辺施設などの立地調査 ・用途地域や開発規制などの法令調査 ・マンション、店舗、駐車場の近隣価格調査 ・業種別市場調査や医療圏調査 などや、総合的な判断、私見なども加えて分析しました。

相談者
結果・感想

建築会社から賃貸マンション建築を勧められるので、土地活用といえば賃貸マンションしか考えられないものだと決めつけていました。病院やサービス付き高齢者向け住宅、大型物販店舗やスポーツジム、配送センターなどあらゆる可能性を提示され、建築会社の提案を鵜呑みにしていては駄目だと気づきました。

また、失敗しない土地活用のためには、「借り手を探してから建築する」ということが大切だということがよくわかりました。建築会社に土地活用の相談をしようものなら、そのあと執拗に建築営業されるという恐れがあったのですが、田嶋不動産コンサルティングFP事務所は一切営業活動というものがありません。ですが、定期的に、土地活用に関する情報は届けてくれるので重宝しています。今回の土地診断レポートは、最初に提示された金額通り(10万円)でした。大変価値のあるレポートだったと思います。

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