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土地の有効活用のご相談

失敗しない土地活用とは
土地活用で失敗しない一番の方法は、入居者を決めてから建築することです。
田嶋不動産コンサルティングFP事務所では、特定の業種にとらわれることなく、総合的に土地診断をおこないます。賃貸マンションの需要調査をはじめコンビニ、ファミレス、ドラッグストアのような店舗、クリニックモール、高齢者向け施設、スポーツジム、ショールーム、冠婚葬祭ホール、配送センターや物流基地など、あらゆる可能性を調査します。
賃貸マンションの営業マン提案を受けたから賃貸マンションを建築するのではなく、地主さま自身が、自分の土地がどの業種に向いているかを考える必要があります。
建設協力金方式(リースバック方式)
建設協力金方式とは、テナントから建築費の全額または一部を預託してもらって建築する方法です。
建築投資に対する自己資金が軽減されるだけでなく、中途解約時のペナルティを設定することによって、より安全な賃貸事業計画を立てることができます。この方法は、店舗に限らず、あらゆる業種で採用されています。
土地は貸家建付地、建物は借家となり相続税対策にも効果があります。事業リスクの軽減と相まって、地主さまには最も優れた土地活用の方法のひとつであるといえます。
田嶋不動産コンサルティングFP事務所では、積極的に建設協力金方式を採用しています。
事業用定期借地
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合に設定することができる定期借地権の一種です。
最大のメリットは、自己資金無しで土地有効活用ができるということです。
また、公正証書にて借地契約をおこなうので安心です。さらに、退居時には、テナントの費用で建物解体したのち更地で返還されますので不要な建物が残り解体費を負担しなければならないという心配もありません。ただし、建築費が全額テナント負担となるため、実際に出店テナントが少ないのが実情です。
田嶋不動産コンサルティングFP事務所では、地主さまにとって建設協力金方式と同様にリスクの少ない土地活用として、提案しています。 

相続税・固定資産税対策

相続税・固定資産税対策の立案
税対策を考えるにあたって大切なことは、税効果を期待するあまりに事業そのものが失敗しないようにすることです。相続税対策で賃貸マンションを建築したのに、マンション経営が大赤字、では元も子もありません。
田嶋不動産コンサルティングFP事務所では、税効果と不動産賃貸事業の成功という2つのバランスを考えた相続税・固定資産税対策を立案します。
ライフプラン設計
自分の不動産を有効活用するうえで一番大切なことは、Aの土地は○年後に活用する、Bの土地は○○年後に活用する、Cの土地は、相続の際売却する土地として駐車場にしておく、というように、資産全体を捉え長期的なプランを考えるということです。田嶋不動産コンサルティングFP事務所は、依頼者のライフサイクルという長期的な視点から資産運用設計をおこないます。
資産の組換え
資産の組換えでは、事業用不動産などを売却した場合に発生する譲渡所得を、事業用資産の買い換え特例を利用し、その一部を繰り延べる方法をとります。
具体的には、郊外の老朽化アパート等を売却し、都市部の収益ビルや幹線道路沿いのロードサイド店舗のような、高利回りの投資物件を購入するというものです。
特にロードサイド店舗の投資物件は、高利回りのうえ、事業の安定性や回収リスクが低いという点で人気が高く、購入したくてもなかなか物件が少ないという状況です。
田嶋不動産コンサルティングFP事務所では、ロードサイド店舗物件の開発・販売に多くの実績があります。

貸店舗・テナントビルのご相談

商業施設のリニューアルと造作譲渡
近年、新規出店するテナントが出店コストを大幅に削減する傾向にあります。そんな中で、大きく注目を集めているのが造作譲渡です。造作譲渡とは、退店するテナントの内装・設備・造作を撤去しないで残した状態で退店してもらい、後継テナントがそれら設備等を利用するというものです。
ところが、家主さまの側から見れば問題点も少なくありません。後継テナントの入居審査、造作譲渡リストの作成、瑕疵担保責任の所在、後継テナントが退去する際の現状回復義務、など様々です。田嶋不動産コンサルティングFP事務所では、造作譲渡による家主様のメリット・デメリットを明確にし、多くの経験に基づいたご提案をいたします。
解約通知や減額交渉への対応
解約通知は、通常退去の3〜6ヶ月前までに書面で通知されます。
この、3〜6ヶ月の予告期間が、家主様にとっては非常に重要な期間です。退去テナントから造作譲渡による後継テナント斡旋の了解を求められたり、原状回復の範囲の取り決めをしたり、後継テナントを見つけたり、建物リニューアルの検討をしたりと一日と無駄にはできません。
万一、解約通知が届いたらできるだけ早く、田嶋不動産コンサルティングFP事務所にご相談ください。迅速に家主様が判断すべき事柄を整理しアドバイスします。
また、テナントからの減額交渉のご相談にも応対しています。店舗の売上調査と企業の業績から総合的にアドバイスいたします。
建物管理、サブリース、運営委託
賃貸マンションに比べて、店舗や企業への長期賃貸は管理が比較的に手間がかかりません。また、中途解約リスクも少ないと言えます。田嶋不動産コンサルティングFP事務所が店舗や企業への長期賃貸契約をおすすめする理由のひとつでもあります。
しかしながら、テナントビルや複合店舗になると、管理を入居者にまかせることはできません。田嶋不動産コンサルティングFP事務所に、建物管理からサブリース・運営委託まで、家主様のお手を煩わせることなくリスクを排除した一括管理までお任せください。
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