◆コンビニ業界の今
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　拡大を続けてきたコンビニ業界ですが、近年のコンビニ市場は飽和状態にあります。現在のコンビニの数は国内で４８，０００店(平成２６年３月時点)を超える状況にあり、新規出店の余地が少なくなっているのが現状です。さらに近年見られる特徴としては、セブンイレブン、ローソン、ファミリーマートの３強と４位以下のコンビニの業績格差が目立っている点です。３社が業績や店舗数を順調に伸ばす中、サークルＫサンクスではエリアフランチャイズの離脱が相次ぎ苦戦状態。ミニストップも、売上高・出店数の鈍化が懸念されます。また、ファミリーマートとユニーグループ・ホールディングス（サークルＫサンクス）は３月１０日、経営統合に向けた協議を開始すると発表しました。来年９月、ファミリーマートを存続会社とし、ユニーグループＨＤを吸収合併する形を検討しています。

◆変化するコンビニ
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　ところで、毎年のようにコンビニの店舗が変わってきていることに、お気づきでしょうか。まず、建物面積が大きくなっています。２０年前は４０坪くらいだった建物が、今では５５坪くらいになっています。理由は、イートイン（店舗内での飲食）、ＡＴＭの設置、トイレの充実、ゴミ置き場の店内設置、コピー機の多機能化などで、売場以外の面積が増えているからです。それ以外にも、駐車スペースが大きくなり、サインポールの無い店舗もできています。

◆賃料が高いことが家主様にとってのメリット
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　家主様の立場でコンビニを考えると、賃料が高いというのが最大のメリットです。理由として、他業種に比べ売上げが高いことが考えられます。ファミレスの売上げ１，２００万円／店に対して、コンビニは１，６００万円／店くらいです。また、コンビニ間の競争が激しいことも賃料が高い原因です。“自社が出店しなければライバル他社が出店してしまう“ということで賃料が高くなります。

◆閉店が多いことが家主様にとってのリスク
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　家主様から、「コンビニは、よく閉店する」という声を聞きます。そもそも店舗数が多いので閉店数が多いということもあります。それ以外の理由としては、
（１）店舗面積が大きくなるなどの変化により、旧型の店舗では対応できない。
（２）ライバル他社が出店することで売上げが急落した。
（３）他に良い物件がでてきたので移転する。
などが挙げられます。特に（３）がコンビニの特徴的な閉店の理由と言えるかも知れません。
　一方で、コンビニの閉店数が多いため、コンビニの居抜き物件に出店する業種が増えてきています。デイサービス、動物病院、理美容院、リサイクルショップ、宅配弁当などがそうです。居抜き店舗を再利用することによって、家主様の心配は少なくなります。ただ、元のコンビニと比べて賃料がかなり下がることは覚悟しなければいけません。
　また、コンビニの出店を前提とした収益物件が増えてきています。コンビニの高い賃料をベースに高利回りを掲げる物件が多いのですが注意が必要です。中には売買を成立させるために当初無理な賃料設定をしている物件もあります。“コンビニの賃料が高いから、土地の値段が高くても構わない”という考え方にはリスクがあります。

◆まとめ
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　土地活用を考える場合、地域にあった繁盛店を創造することが一番大切です。しかし、賃料が高いコンビニも検討に加えなければいけません。その場合、退店や賃下げのリスク対応を十分にして置かなければなりません。特に収益物件の場合、投資利回りだけで判断しないようにしてください。