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Q&A「検査済証について」

(分類:土地活用全般)

奈良県 30代 男性

- Q -

 15年前にロードサイド店舗を新築し、焼肉チェーン店に賃貸していました。契約満了で焼肉屋が退店し、その店舗の後継テナントを募集したところ、葬儀屋から貸して欲しいとの申込みがありました。双方前向きに交渉している中で、葬儀屋より「”検査済証”を預からせて欲しい。」と言われました。契約書類を探しましたが見当たりません。『検査済証』とはどのような時に必要なものですか?

- A -

 『検査済証』とは、建築基準法第7条第5項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合していること」を証する文書です。特定行政庁または指定確認検査機関で交付されます。 原則として工事完了後4日以内に行わなければならない完了検査申請書の提出後、係員による現地での完了検査・施工写真・試験成績書などのチェックを行い、建築基準関連規定に適合していることが確かめられた場合、『検査済証』が交付されます。
 新築以外にも、既存の建物の増改築・修繕の場合に建築確認申請が必要で、この時に『検査済証』がなければ受け付けてもらえません。また、店舗の場合、新築時と違う業種に賃貸する際には『用途変更』が必要となる場合があります。『用途変更』にも建築確認申請が必要で、『検査済証』が無いと『用途変更』ができないという事態になります。
 『検査済証』は、特に店舗の場合重要な書類です。再発行はできません。にもかかわらず、10数年前の『検査済証』の取得率は3割程度という驚くべき数字です。家主さんも、今一度『検査済証』の有無を確認しておいた方が良いでしょう。

Q&A「テナント退去時に原状回復してもらう方が良いですか?」

(分類:テナント賃貸)

兵庫県 50代 女性

- Q -

 10年位前から、焼肉チェーン店に建物を貸しています。ハウスメーカーからの提案で、国道沿いの駐車場に店舗を建築し、テナントが内装工事・設備工事をしました。
 先日、テナントから中途解約したいという申し入れがありました。賃貸借契約書には、退居時には原状回復して返すことが明記されています。最近、内装や設備をそのまま利用するテナントが増えて、内装・設備が残っている方が後継テナントを探しやすいという話も聞きます。
 契約通りに、原状回復してスケルトンで退去してもらった方が良いのでしょうか?

- A -

 ”スケルトンの物件”と設備等が残っている”居抜き物件”、どちらが後継テナントを探しやすいかはケースバイケースです。「わからない」というのが答えです。
 最近、居抜き店舗に出店するテナントが増えてきました。外食店舗では、焼肉やファミレスの業種に多く見られます。テナントによっては、設備が残っている物件にしか出店しないテナントもあります。一方で、スケルトン状態でないと出店しないテナントもあり、内装・設備の撤去費用は家主負担が条件、というテナントもあります。
 ですから、テナントから退去通知が届いたら直ぐに後継テナントを探し、そのテナントによって、契約通り原状回復工事をテナントにしてもらうのか、内装・設備を残してもらうのかを判断するのが一番いい方法です。万一、退去通知期間内に後継テナントが見つけられないのなら、契約通り原状回復をしてもらった方が無難でしょう。

Q&A「契約更新後の賃料について」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 60代 男性

- Q -

 当社所有の土地に飲食店用店舗を建設し、某外食会社に賃貸してきました。このたび契約期間(15年)が満了しました。先方は引き続き賃借を望んでいます。当社も異存はありません。
 新たな契約締結に際しての質問です。新規に設定する月々の家賃はどういう基準・考え方で決めるのが常識的あるいは合理的なのでしょうか?現実には、先方は一定の減額を求めている一方、当社は現行家賃のままを希望しています。できるだけ当社案に近い形で先方に納得させる良い方法はないでしょうか?なお、過去15年間で家賃の遅延等はありません。また、当初建物を建設するに際して先方から預かった建設協力金は15年間で均等に分割返済しました。

- A -

 建物賃貸借契約書に記載されている賃料を「表面賃料」。「表面賃料」から建設協力金を相殺後、実際に振り込まれる賃料を「実質賃料」とします。
 契約満了、契約期間延長の際の賃料は、大半のテナントが「実質賃料」を要望されます。「表面賃料」からすると、建設協力金相殺額分の賃料減額となります。この不景気に15年間賃貸してもらったのだから、その程度の減額は承諾してあげれば良いのでは?と言うのが私の考えです。
 また、飲食店で15年使用すると、建物は相当傷んでいると思います。また、工事区分が分かりませんが空調などもメンテナンスが必用です。それらのメンテナンス費用を契約延長時に、再度、建設協力金として預託してもらい、再契約した期間内で再び相殺していくと言う方法もあります。

Q&A「一時使用土地賃貸借と事業用定期借地の違い」

(分類:土地活用全般)

滋賀県 50代 男性

- Q -

 土地の賃貸について相談です。更地200坪の土地を駐車場・資材置場の利用で月6万円で賃貸しようと思い、借手を探してた所、引き合いがありました。
 借主が土地に鉄骨の建物を建て、30年程度の賃貸契約したいとのことです。賃貸料はやはり月6万円ですか?30年となると売ることも出来ないので幾らか高くして交渉できますか?

- A -

 借主が言われているのは、10年~30年の事業用定期借地のことだと思います。駐車場や資材置場に土地を貸すのと、事業用定期借地は全然違います。
 駐車場や資材置場は、建物を建てることを目的とせず、土地の使用貸借です。土地を自身で利用しようとする場合、相当の期間の猶予(2ヶ月くらい)で返還してもらえます。
 事業用定期借地は、借主に建物財産を守る権利が発生します。契約期間中は、解約できません。
 地域により異なりますが、駐車場で貸す場合の2倍くらいが相場です。保証金は、計画建物の解体費相当額+家賃3ヶ月分くらいです。

Q&A「建設協力金方式(預託金の取り決め)について」

(分類:土地活用全般)

兵庫県 40代 男性

- Q -

 今回、建築協力金方式でテナントに建物を賃貸することになりました。借主から建設協力金を貰って建物を建築し賃貸します。その際に協力金は毎月均等以外で返還しても良いのでしょうか?例えば10年契約で期間に応じて返還するといった方式で。
 また、協力金とは別に保証金(敷金)を預かっても良いのでしょうか?建てて貸すにはリスクもありますから契約時に少しでも沢山預かっておきたいのです。教えてください。

- A -

 一般的に、建設協力金は契約期間内に毎月均等返還します。しかし、あくまでも貸主とテナントとの決め事で、双方が合意すればどのように取り決めてもかまいません。賃料を交渉するのと同じです。あなたがテナントに対して返還方法に希望があるのなら自由に交渉してもかまいません。
 建築費に充当しない保証金を預かることも、交渉次第で、テナントが了承しているのなら、何も問題ありません。ただし、建築費をあなた自身がコントロールできているのなら、という条件が付きます。建築協力金方式で出店するテナントを仲介するのは、不動産会社ではなく建築会社である場合が多いのです。もし、あなたにテナントを紹介してくれている業者が、建築会社、もしくは建築条件付きの不動産会社である場合、テナントが預託してくれる保証金も含めて建築費になってしまうケースが多いのです。また、既にそのようになっているかも知れません。知り合いの建築会社や、独立系不動産コンサル会社にチェックしてもらう必要があります。

Q&A「店舗物件の探し方」

(分類:ロードサイド店舗全般)

大阪府 30代 男性

- Q -

 私は、建物40坪くらいで駐車場が5~6台あるような飲食店向きの物件を探しています。ところが、インターネットで検索したり、駅前の不動産屋に訪問しても、駐車場が付属していない物件ばかりを紹介されます。
 どのようにして、店舗(特に居抜き店舗)の情報を入手すればいいですか?

- A -

 居抜き物件を探すにあたって、まず、居抜き店舗と賃貸マンションでは探し方が全く違うことを理解しなけでばなりません。繁盛する居抜き店舗は、退店テナントが家主に退去通知を出す前の物件である。つまり、業者に出回っていない(レインズに登録していない)物件情報をいかに入手できるかにかかってきます。
 賃貸マンションは、普通どの不動産業者にいっても同じ物件が入手できますが、店舗は業者の情報力によって、全然物件が違ってきます。
 業者と面談する際、業者が力を入れるか入れないかのポイントは、開業時期です。半年後では遅すぎるし、1ヶ月後では急すぎます。2ヶ月後くらいに改装工事、3ヶ月後くらいに開業希望くらいのテナントを優先させます。
 あと、希望賃料は当然ですが、開業資金の予定をはっきり伝えることが重要です。
 店舗に強い不動産業者、はネットで探すのが一番有効です。居抜き・造作譲渡・店舗売却・店舗買取と、出店したい地域を組み合わせて、ネット検索してください。

Q&A「借地の条件設定」

(分類:土地活用全般)

兵庫県 60代 男性

- Q -

 土地の賃貸について相談です。更地200坪の土地を駐車場、資材置場として月6万で賃貸しようと思い借手を探していた所、引き合いがありました。
 借り主が土地に鉄骨の建物を建て30年程度の賃借をしたいとのことです。賃貸料はやはり月6万円ですか。30年となると売ることが出来ないので幾らか高くして交渉できますか?


- A -

 借主が言われているのは、10年~30年の事業用定期借地のことだと思います
 駐車場や資材置き場に土地を貸すのと、事業用定期借地は全然違います。
 建物を建てることを目的としない駐車場や資材置場は、土地の使用貸借です。土地所有者が賃貸を中止しようとする場合、相当の期間の猶予(2ヶ月くらい)で返還してもらえます。
 一方、事業用定期借地は、借主の建物財産を守る権利が発生します。契約期間中は、解約できません。
地代は地方により異なりますが、駐車場で貸す場合の、2倍くらいが相場です。保証金は、計画建物の解体費相当額+家賃3ヶ月くらいです。

Q&A「利回り計算の仕方」

(分類:投資物件)

大阪府 40代 女性

- Q -

 不動産投資物件の利回り計算の仕方について教えてください。

- A -

 不動産投資物件を判断する材料として「投資利回り」という言葉を使います。一般的によく使われる言葉として「表面利回り」と「ネット利回り」があります。

 物件価格:1億円、家賃収入:年1,000万円の物件であれば、
(物件価格)÷(年間家賃)で、「表面利回り」は10%ということになります。
 また、入居者より預託されている保証金などの預託金の返還義務が購入者にあるかないかによっても違ってきます。
 さらに、購入時に不動産取得税や登記費用が1,000万円。また、毎年、管理費が70万円,固定資産税が130万円で計200万円かかるとします。
 この場合、(1億円+1,000万円)÷(1,000万円-200万円)で「ネット利回り」は7.3%です。

 しかしながら「表面利回り」や「ネット利回り」で判断するのは危険です。将来にわたって家賃収入のブレが問題だからです。家賃には「現況賃料収入」と「満室時想定収入」があります。ただし、「現況賃料収入」で判断してもリスクが大きいことを理解しなければばりません。「将来賃料の予測」がポイントとなります。

Q&A「店舗の家賃相場」

(分類:テナント賃貸)

東京都 20代 男性

- Q -

 はじめまして。近々、個人で焼肉屋を出店します。そこで居抜き物件で今度契約するのですが、場所は東京都練馬区、○○駅より徒歩1分。バスの通る商店街にある角地です。現在は大家さん夫婦が焼肉屋をやられているのですが、ご年齢も結構いっていて体力的にキツイと言う事で貸すことになったそうです。後から分かったのですが近隣の物件を調べると坪単価が9千円~1万円ちょっとなのですが、25坪ほどで家賃は30万円と少し高いような気がします。居抜きなので初期費用はかなり抑えられるのですが、これで良かったのか不安になってきました。飲食店をやられている方から見てこの物件は良い物件だったのでしょうか?○○駅についてもどのような町かご存知の方がいれば教えて頂けると嬉しいです(´・ω・`)ご回答よろしくお願いしますm(__)m

- A -

 店舗の場合、家賃は、坪単位の相場よりも売り下げ予測から決まるので、近隣の坪単価と比べても何とも言えません。人通りや視認性、店舗への入りやすさなど坪単価では表せないことがたくさんあります。店舗の家賃は、売上予測によって変わると言っても過言ではありません。大家さんがそこで営業されているのであれば、売り上げも教えてもらえると思います。常連客も紹介してもらえるかも知れません。

Q&A「売上に応じて賃料を増減することができますか?」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 40代 男性

- Q -

 空き部屋をテナントとして貸す場合、借り手を見つけやすくするために家賃をかなり低く設定したとします。
 一定期間の間、この家賃にテナントの売上の数パーセントを「家賃」として上乗せして支払ってもらっても問題ないでしょうか?家賃と言うと、通常は定額で変動しないものという気がするのですが・・・。
 また、このようなことは貸主及び借主が個人、法人問わず現実にあることなのでしょうか?

- A -

 「売上歩合賃料」というものです。百貨店や大型商業施設でよく導入されており、完全歩合や固定賃料との併用など、いくつかのパターンがあります。売上歩合賃料を行うには、売上の管理が必須です。レジを管理するなど一般的には、手間やコストの面で難しいと思います。

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