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Q&A「リスクの少ないテナントはどこですか?」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 50代 男性

- Q -

 コンビニエンスストア(以下コンビニ)に賃貸していましたが、契約途中で退店することになりました。空いた建物を別のテナントに賃貸したいと思います。出来るだけ、中途解約のリスクの少ないテナントに貸したいと思いますが、どんなテナントに賃貸すればいいでしょうか?

- A -

「リスクの少ないテナントはどこですか?」
 この質問が、私が受ける一番多い質問です。特に、コンビニで中途解約を経験されている家主様なら「次のテナントには契約期間満了まで借りてもらいたい」と考えるのは普通のことだと思います。
 では、「コンビニに貸さなければ良かったと思いますか?」・・・きっと家主様は「そんなことはない。中途解約にはなってしまったが、コンビニに貸して良かった。」と答えられると思います。なぜなら、コンビニは賃貸借契約書の中途解約時の取り決め通り、違約金を支払い、決められた期間通りに解約予告をし、建物を原状回復して退店してくれるからです。つまり、中途解約は想定内の出来事ということになります。
 家主様にとってリスクのあるテナントは、『中途解約するテナント』ではなく『賃貸借契約書を守らない(守ることが出来ない)テナント』ということになります。
 では、『賃貸借契約書の内容を守るテナント』とはどのようなテナントかというと、次のようなテナントということになります。
 (1)上場企業または、それに類する企業:
    一般的に企業コンプライアンスへの取り組みがなされていると判断できる。
 (2)チェーン展開をしているテナント:
    賃貸借契約を守ることが、今後も店舗を増やす必須条件となる。
 「リスクの少ないテナントはどこですか?」というのは、大変難しい質問です。10年、20年と繁盛するテナントを予測することは出来ませんが、中途解約になった場合に契約通りに履行してくれるテナントに賃貸さえしていれば、賃貸借契約書の条文をしっかり取り決めることで、リスクの少ないテナント賃貸をすることが可能です。

Q&A「土壌汚染対策法について」

(分類:ロードサイド店舗全般)

和歌山県 30代 男性

- Q -

 ロードサイド店舗の土地活用を検討しています。地主として、土壌汚染について気を付けなければいけないことがありますか

- A -

 最近、地主様から土壌汚染に対して質問されることが多くなってきています。
 理由として、次のことが考えられます。
 (1)2010年に土壌汚染対策法が改正された
 (2)事業用地を購入したが、以前の土地使用方法がわからない
 (3)賃貸借契約時に地主様に対して、土壌汚染対策を要望するテナントが増えた
 まず、土壌調査が必要な時はいつかということですが、基本的にほとんどが自主調査なのでいつ調査をしなければいけないということはありません。強制される時は、有害物質使用施設を廃止する時と、3000㎡以上の形質の変更する時です。
 また、自主調査をする契機は、次のような時があげられます。
 (1)土地を売る時
 (2)土地を買う時
 (3)テナントに貸す時
 (4)金融機関からお金を借りる時
 店舗に賃貸する場合、特に注意が必要な業種は、ガソリンスタンドとクリーニング店です。ガソリンスタンドの場合は、基本的に土壌汚染調査が義務付けされていませんが(都道府県の条例により義務付けされている場合もあります)、大手メーカーが自主的に全スタンドの調査・浄化を実施しています。また、クリーニング店の場合、特定施設に該当する場合は調査義務があります。
 調査の期間と費用は、調査・分析まで含んで2週間、20万円程度からです。今後は、ガソリンスタンドやクリーニング店に限らず、テナントが賃貸借契約の際、地主様に対して”土壌汚染など瑕疵が無い状態で賃貸すること”という条文を入れてくるケースが多くなると予想されます。

Q&A「収益物件の利回り(不動産業者による差)について」

(分類:投資物件)

兵庫県 40代 男性

- Q -

 同じ収益物件でも、不動産業者によって利回りが違います。投資利回りを基準に収益物件を比較しようとしても出来ません。利回りの差は、どうして出来るのでしょうか

- A -

 土地活用で賃貸マンションを所有されている地主様なら経験されていると思いますが、築10年以上も経過すると建築当初の経営シミュレーション通りにマンション経営をされている方はほとんどいないと思います。家賃収入が当初の計画通りに入って来ないことと、修繕費など予想外に経費がかかることが原因です。
 ですから、中古マンションの収益物件の利回りは、家賃収入と修繕費の計算の方法によって、ある程度調整が出来ます。意図的に利回りを良くすることも可能です。建築会社がマンションの請負契約の際に経営シミュレーションを良く見せて受注することと同様に、不動産業者が利回りを良く見せて収益マンションを販売するケースもあります。
 一方で、ロードサイド店舗のような単独テナントが一括で長期の賃貸借契約をする場合は、経営シミュレーションが大きく違うことはあまりありません(テナントの退店の場合を除く)。
 ただ、店舗収益物件の利回りも単純に信頼できるかというと、気を付けなければならない点が一つあります。それは建設協力金の返還による”契約賃料”と”振込賃料”の差異です。同様に保証金の退去時の返還義務も見落としてはいけません。建設協力金と保証金の計算方法によって利回りが大きく変わる場合もあるので要注意です。

Q&A「事業用定期借地(期間満了を迎える物件)について」

(分類:ロードサイド店舗全般)

大阪府 50代 男性

- Q -

 平成8年から、事業用定期借地でスーパーに土地を貸しています。先日、テナントの方が来られ、契約期間終了後も引き続きお借りしたいと言われました。私自身も、借りてもらえるのなら引き続き貸したいと思っています。
 しかし、事業用定期借地は延長はできないと聞いています。どのようにすればいいでしょうか?

- A -

 事業用定期借地では延長はできません。そこで、以下の2つの方法が考えられます。
(1)延長ではなく、「再契約」をします。事業用定期借地の場合、再契約でも10年以上の期間が必要であり、公正証書による契約となります。
(2)建物をテナントから無償譲渡してもらい、建物賃貸借として「再契約」します。この場合、契約期間に制限はありません。なぜ無償かというと、元々事業用定期借地には買取請求権を放棄しているからです。将来の建物解体費用は地主負担となります。
 まだ、事例が少ないので、今後、上記以外にも期間満了後に再契約するケースがでてくるかも知れません。いずれにしても、「再契約」なので相当の準備期間を設けて、地主・テナントで話をすることが大切です。

Q&A「テナントとの賃貸借契約書の内容について(家主にとって不利な項目を除きたい。)」

(分類:テナント賃貸)

奈良県 50代 男性

- Q -

 テナントに20年契約で建物を賃貸する予定です。最近、賃料減額や中途解約など家主が不利になる事例が多いように思います。そこで、賃貸借契約書に「賃料の減額はできない」「中途解約はできない」といった条文を入れるよう要望しようと考えていますが、いかがでしょうか?

- A -

 基本的に、「賃料の減額禁止」「中途解約禁止」の条件をのむテナントはほとんどありません。(稀に”建築費を多く家主に負担してもらう”つまり”建設協力や保証金をあまり預託しない”という前提でこのような条件を承諾するテナントはあります。)あくまでも契約書は不測の事態に備えるためのものです。特に、長期契約の場合、競合店舗や流行の移り変わりで、テナントの売上げが悪化することがあるかも知れません。その、万一の場合を予め想定して、賃料協議、中途解約の方法やペナルティを決めておくことが大切です。

Q&A「抵当権が設定されている土地の活用」

(分類:土地活用全般)

兵庫県 30代 男性

- Q -

 事業用定期借地による土地活用を検討していますが、別に事業をおこなっているため、その土地には根抵当権が設定されています。このような場合の土地の活用は可能でしょうか?


- A -

 テナントの賃借権を、先に設定を受けている抵当権や根抵当権に優先させる方法として、以下の2つの方法が考えられます。
 ひとつは、一旦(根)抵当権を解除し登記を抹消し、テナントとの賃貸借開始後に改めて(根)抵当権の設定をおこなう方法です。
 もうひとつは、「(根)抵当権に優先する同意」の登記制度を利用する方法です。これは、平成15年度の民法改正で新たに設けられた制度で、(根)抵当権の設定登記に後れて登記される賃借権であっても、これに優先する全ての(根)抵当権者が同意し、その同意の登記がなされた場合は、後順位の賃借権は先順位の(根)抵当権に対抗できるというものです。先の方法に比べて、「一旦、(根)抵当権を外す」という困難な作業をしなくてよくなります。
 いずれにしても、(根)抵当権者とテナントの協力が必要です。

Q&A「他人の土地との共同利用について」

(分類:土地活用全般)

大阪府 50代 男性

- Q -

 先日、不動産業者から「隣地と共同利用でテナントに土地を貸しませんか?」という提案を受けました。事業用定期借地なので、「こちら側の負担もない」とのことです。当方として、何か気をつけるべきことはありませんか?

- A -

 先ず、考えなければならないことは、「所有されている土地が単独では利用価値がないのか?」ということです。道路に対して間口がせまい、面積が足りない、地形が悪い、などの理由で、単独では利用に支障があるような土地の場合、隣地と共同利用することによって利用できるようになるのなら検討する価値はあります。
 注意すべき点は、以下のような点が考えられます。
(1)事業用定期借地では、10~30年の長期契約となりますが、どちらかの土地所有者が『契約期間中に土地活用をやめたい、または売却したい』ということがおこらないかということ。
(2)契約終了後、その土地は引き続き共同利用していくのかどうかということ。ただし、現時点で良好な人間関係であったとしても、相続後はどうかわかりません。
 それぞれが単独で利用可能な土地なら、単独で利用するに越したことはないでしょう。

Q&A「テナントから解約通知があった時の対応」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 30代 女性

- Q -

 賃貸中の焼肉店から解約通知が送付されてきました。15年契約で、この焼肉店用に建物を新築して、約8年経ったところで、3か月後に明け渡すとのことです。改めて電話をすると書いていますが、初めてのことで、どのように対応していいかわかりません。 何か注意することなどはありますか?

- A -

 まず、返還すべき金額を確認しておくことです。契約時に敷金(保証金)や建設協力金を、いくら返還しなければならないのか契約書をチェックしてください。中途解約時期によって、返還金額が変動する場合があります。また、預り金に対して消費税は非課税ですが、敷引き等は課税対象となるので要注意です。また、未払い家賃等、敷金(保証金)から相殺すべき金額がないかも確認してください。
 次に、店舗の明け渡し状態の確認です。多くの場合、契約書では、テナントが持ち込んだものについては、テナントの費用で原状に復する、となっています。スケルトン状態にする、となっている場合もあります。ただし、後継テナントによっては、「空調、厨房、内装は、今の状態のまま残してもらった方が出店しやすい」いうテナントが最近特に増えてきています。つまり、退店テナントに現状回復してもらうか、そのまま退去してもらうかは、後継テナント次第ということになります。
 3つ目は、テナントが同等条件の後継テナントを紹介し契約が成立した場合には違約金を免除する、という特例の扱いについてです。私は、同等条件のテナントなら検討すべきだと思います。ただし、これからテナントを探す、という申し出には注意が必要です。なぜなら、質問者様がテナントを探せる期間は3ヶ月しかないからです。このような場合には、「具体的に紹介頂ければ検討するが、自分自身でも後継テナントを探す」という意思を伝えておくことが大切です。
 最後に、違約金の税法上の取り扱いについてです。特に新築の場合は、敷金や建設協力金の放棄(違約金)は多額になります。中途解約のリスクの軽減になることは間違いありませんが、違約金も家賃と同様に収入と見なされるので注意が必要です。一度、税理士の先生にご相談ください。

Q&A「賃料の値下げ交渉について」

(分類:テナント賃貸)

兵庫県 40代 女性

- Q -

 ロードサイドの外食店舗に、20年契約で賃貸しています。店舗がオープンして7年経過していますが、先日テナントの担当者が賃料減額のお願いに来られました。実は、昨年も賃料減額に応じたばかりです。テナントが大変なことも理解できますが、最近は景気回復で、賃料も上昇傾向にあるというニュースも聞きます。どのように対応すればいいでしょうか?

- A -

 賃料交渉で大切なことは3点あります。
 ひとつは、賃料減額を求められた場合、テナントに減額の根拠を提出してもらうことです。売上げが下がったのなら、近くに競合店が進出した、新しい店長に変わったなど、原因の説明を求めることが大切です。テナントによっては、「全店一斉に10%の値下げ交渉をしている」というところもあります。このような場合、減額交渉を断っても問題は無く、逆に減額を受け入れても結局退店するケースもあります。
 2つ目は、賃料交渉が決裂しテナントが退店するとなった場合のことを具体的に想定した上で交渉に臨む、ということです。退店したあとの居抜き店舗をそのまま賃貸した場合、どのような業種に、いくらの賃料で貸すことができるのかを把握しておくことです。減額を断ってテナントが退店したが、次に貸したテナントの賃料はもっと低かった、という話もあります。
 3つ目は、普段から契約通り賃料協議をしておく、ということです。長期契約の場合、3年経過ごとに賃料協議をおこなう、という賃貸借契約が一般的です。たとえ、賃料の増減が無くても、「あと3年間、現状のままの賃料を継続する」といった覚書を交わしておくことが大事です。

Q&A「『破格の条件』のテナントを見つける方法はあるのでしょうか?」

(分類:投資物件)

大阪府 50代 男性

- Q -
 
 相場よりかなり賃料が高い、いわゆる『破格の条件』のテナントが出店するのなら土地を購入しようと考えています。こんなテナント情報を入手する方法はありませんか?

- A -

 実は、このような質問を受けることが本当に多いのです。
 『破格の条件』のテナント、は実際にあります。たまに、物件紹介をしたこちらが驚くような条件で出店申込を頂くケースもあります。理由は、「店の移転などでその場所に出店しなければならない」「相場の高い物件と比較している」「競合他社を囲い込むため」「出店ノルマを達成しなければならない」などいろいろです。
 ですが、このような『破格の条件』のテナントは、土地所有者でなければ探すことはできません。なぜなら、『破格の条件』は家主から提示するのではなく、テナントが提示するからです。テナントから条件提示する場合は、物件所有者に対してであって、土地購入予定者に条件提示することはありません。
 最近、土地を購入してロードサイド店舗に出店するテナントを探す方が大変増えてきていますが、『破格の条件』で出店するテナントがあるのなら土地を購入する、といったおいしい話はありません。先に土地を購入してから、『破格の条件』のテナントを待つしかありませんが、そんなリスクのある行為をおすすめしません。『相場通り』の出店条件でも採算の採れる投資物件を探すのが賢明です。

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