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Q&A「借地の条件設定」

(分類:土地活用全般)

兵庫県 60代 男性

- Q -

 土地の賃貸について相談です。更地200坪の土地を駐車場、資材置場として月6万で賃貸しようと思い借手を探していた所、引き合いがありました。
 借り主が土地に鉄骨の建物を建て30年程度の賃借をしたいとのことです。賃貸料はやはり月6万円ですか。30年となると売ることが出来ないので幾らか高くして交渉できますか?


- A -

 借主が言われているのは、10年~30年の事業用定期借地のことだと思います
 駐車場や資材置き場に土地を貸すのと、事業用定期借地は全然違います。
 建物を建てることを目的としない駐車場や資材置場は、土地の使用貸借です。土地所有者が賃貸を中止しようとする場合、相当の期間の猶予(2ヶ月くらい)で返還してもらえます。
 一方、事業用定期借地は、借主の建物財産を守る権利が発生します。契約期間中は、解約できません。
地代は地方により異なりますが、駐車場で貸す場合の、2倍くらいが相場です。保証金は、計画建物の解体費相当額+家賃3ヶ月くらいです。

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Q&A「利回り計算の仕方」

(分類:投資物件)

大阪府 40代 女性

- Q -

 不動産投資物件の利回り計算の仕方について教えてください。

- A -

 不動産投資物件を判断する材料として「投資利回り」という言葉を使います。一般的によく使われる言葉として「表面利回り」と「ネット利回り」があります。

 物件価格:1億円、家賃収入:年1,000万円の物件であれば、
(物件価格)÷(年間家賃)で、「表面利回り」は10%ということになります。
 また、入居者より預託されている保証金などの預託金の返還義務が購入者にあるかないかによっても違ってきます。
 さらに、購入時に不動産取得税や登記費用が1,000万円。また、毎年、管理費が70万円,固定資産税が130万円で計200万円かかるとします。
 この場合、(1億円+1,000万円)÷(1,000万円-200万円)で「ネット利回り」は7.3%です。

 しかしながら「表面利回り」や「ネット利回り」で判断するのは危険です。将来にわたって家賃収入のブレが問題だからです。家賃には「現況賃料収入」と「満室時想定収入」があります。ただし、「現況賃料収入」で判断してもリスクが大きいことを理解しなければばりません。「将来賃料の予測」がポイントとなります。

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