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（分類：テナント賃貸）

兵庫県　５０代　女性

－　Ｑ　－

　１０年位前から、焼肉チェーン店に建物を貸しています。ハウスメーカーからの提案で、国道沿いの駐車場に店舗を建築し、テナントが内装工事・設備工事をしました。
　先日、テナントから中途解約したいという申し入れがありました。賃貸借契約書には、退居時には原状回復して返すことが明記されています。最近、内装や設備をそのまま利用するテナントが増えて、内装・設備が残っている方が後継テナントを探しやすいという話も聞きます。
　契約通りに、原状回復してスケルトンで退去してもらった方が良いのでしょうか？

－　Ａ　－

　”スケルトンの物件”と設備等が残っている”居抜き物件”、どちらが後継テナントを探しやすいかはケースバイケースです。「わからない」というのが答えです。
　最近、居抜き店舗に出店するテナントが増えてきました。外食店舗では、焼肉やファミレスの業種に多く見られます。テナントによっては、設備が残っている物件にしか出店しないテナントもあります。一方で、スケルトン状態でないと出店しないテナントもあり、内装・設備の撤去費用は家主負担が条件、というテナントもあります。
　ですから、テナントから退去通知が届いたら直ぐに後継テナントを探し、そのテナントによって、契約通り原状回復工事をテナントにしてもらうのか、内装・設備を残してもらうのかを判断するのが一番いい方法です。万一、退去通知期間内に後継テナントが見つけられないのなら、契約通り原状回復をしてもらった方が無難でしょう。

（分類：テナント賃貸）

大阪府　６０代　男性

－　Ｑ　－

　当社所有の土地に飲食店用店舗を建設し、某外食会社に賃貸してきました。このたび契約期間（１５年）が満了しました。先方は引き続き賃借を望んでいます。当社も異存はありません。
　新たな契約締結に際しての質問です。新規に設定する月々の家賃はどういう基準・考え方で決めるのが常識的あるいは合理的なのでしょうか？現実には、先方は一定の減額を求めている一方、当社は現行家賃のままを希望しています。できるだけ当社案に近い形で先方に納得させる良い方法はないでしょうか？なお、過去１５年間で家賃の遅延等はありません。また、当初建物を建設するに際して先方から預かった建設協力金は１５年間で均等に分割返済しました。

－　Ａ　－

　建物賃貸借契約書に記載されている賃料を「表面賃料」。「表面賃料」から建設協力金を相殺後、実際に振り込まれる賃料を｢実質賃料」とします。
　契約満了、契約期間延長の際の賃料は、大半のテナントが「実質賃料」を要望されます。「表面賃料」からすると、建設協力金相殺額分の賃料減額となります。この不景気に１５年間賃貸してもらったのだから、その程度の減額は承諾してあげれば良いのでは？と言うのが私の考えです。
　また、飲食店で１５年使用すると、建物は相当傷んでいると思います。また、工事区分が分かりませんが空調などもメンテナンスが必用です。それらのメンテナンス費用を契約延長時に、再度、建設協力金として預託してもらい、再契約した期間内で再び相殺していくと言う方法もあります。

（分類：土地活用全般）

滋賀県　５０代　男性

－　Ｑ　－

　土地の賃貸について相談です。更地２００坪の土地を駐車場・資材置場の利用で月６万円で賃貸しようと思い、借手を探してた所、引き合いがありました。
　借主が土地に鉄骨の建物を建て、３０年程度の賃貸契約したいとのことです。賃貸料はやはり月６万円ですか？３０年となると売ることも出来ないので幾らか高くして交渉できますか？

－　Ａ　－

　借主が言われているのは、１０年～３０年の事業用定期借地のことだと思います。駐車場や資材置場に土地を貸すのと、事業用定期借地は全然違います。
　駐車場や資材置場は、建物を建てることを目的とせず、土地の使用貸借です。土地を自身で利用しようとする場合、相当の期間の猶予（２ヶ月くらい）で返還してもらえます。
　事業用定期借地は、借主に建物財産を守る権利が発生します。契約期間中は、解約できません。
　地域により異なりますが、駐車場で貸す場合の２倍くらいが相場です。保証金は、計画建物の解体費相当額＋家賃３ヶ月分くらいです。

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（分類：土地活用全般）

兵庫県　４０代　男性

－　Ｑ　－

　今回、建築協力金方式でテナントに建物を賃貸することになりました。借主から建設協力金を貰って建物を建築し賃貸します。その際に協力金は毎月均等以外で返還しても良いのでしょうか？例えば１０年契約で期間に応じて返還するといった方式で。
　また、協力金とは別に保証金（敷金）を預かっても良いのでしょうか？建てて貸すにはリスクもありますから契約時に少しでも沢山預かっておきたいのです。教えてください。

－　Ａ　－

　一般的に、建設協力金は契約期間内に毎月均等返還します。しかし、あくまでも貸主とテナントとの決め事で、双方が合意すればどのように取り決めてもかまいません。賃料を交渉するのと同じです。あなたがテナントに対して返還方法に希望があるのなら自由に交渉してもかまいません。
　建築費に充当しない保証金を預かることも、交渉次第で、テナントが了承しているのなら、何も問題ありません。ただし、建築費をあなた自身がコントロールできているのなら、という条件が付きます。建築協力金方式で出店するテナントを仲介するのは、不動産会社ではなく建築会社である場合が多いのです。もし、あなたにテナントを紹介してくれている業者が、建築会社、もしくは建築条件付きの不動産会社である場合、テナントが預託してくれる保証金も含めて建築費になってしまうケースが多いのです。また、既にそのようになっているかも知れません。知り合いの建築会社や、独立系不動産コンサル会社にチェックしてもらう必要があります。

（分類：ロードサイド店舗全般）

大阪府　３０代　男性

－　Ｑ　－

　私は、建物４０坪くらいで駐車場が５～６台あるような飲食店向きの物件を探しています。ところが、インターネットで検索したり、駅前の不動産屋に訪問しても、駐車場が付属していない物件ばかりを紹介されます。
　どのようにして、店舗（特に居抜き店舗）の情報を入手すればいいですか？

－　Ａ　－

　居抜き物件を探すにあたって、まず、居抜き店舗と賃貸マンションでは探し方が全く違うことを理解しなけでばなりません。繁盛する居抜き店舗は、退店テナントが家主に退去通知を出す前の物件である。つまり、業者に出回っていない（レインズに登録していない）物件情報をいかに入手できるかにかかってきます。
　賃貸マンションは、普通どの不動産業者にいっても同じ物件が入手できますが、店舗は業者の情報力によって、全然物件が違ってきます。
　業者と面談する際、業者が力を入れるか入れないかのポイントは、開業時期です。半年後では遅すぎるし、１ヶ月後では急すぎます。２ヶ月後くらいに改装工事、３ヶ月後くらいに開業希望くらいのテナントを優先させます。
　あと、希望賃料は当然ですが、開業資金の予定をはっきり伝えることが重要です。
　店舗に強い不動産業者、はネットで探すのが一番有効です。居抜き・造作譲渡・店舗売却・店舗買取と、出店したい地域を組み合わせて、ネット検索してください。