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Q&A「他人の土地との共同利用について」

(分類:土地活用全般)

大阪府 50代 男性

- Q -

 先日、不動産業者から「隣地と共同利用でテナントに土地を貸しませんか?」という提案を受けました。事業用定期借地なので、「こちら側の負担もない」とのことです。当方として、何か気をつけるべきことはありませんか?

- A -

 先ず、考えなければならないことは、「所有されている土地が単独では利用価値がないのか?」ということです。道路に対して間口がせまい、面積が足りない、地形が悪い、などの理由で、単独では利用に支障があるような土地の場合、隣地と共同利用することによって利用できるようになるのなら検討する価値はあります。
 注意すべき点は、以下のような点が考えられます。
(1)事業用定期借地では、10~30年の長期契約となりますが、どちらかの土地所有者が『契約期間中に土地活用をやめたい、または売却したい』ということがおこらないかということ。
(2)契約終了後、その土地は引き続き共同利用していくのかどうかということ。ただし、現時点で良好な人間関係であったとしても、相続後はどうかわかりません。
 それぞれが単独で利用可能な土地なら、単独で利用するに越したことはないでしょう。

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Q&A「テナントから解約通知があった時の対応」

(分類:テナント賃貸)

大阪府 30代 女性

- Q -

 賃貸中の焼肉店から解約通知が送付されてきました。15年契約で、この焼肉店用に建物を新築して、約8年経ったところで、3か月後に明け渡すとのことです。改めて電話をすると書いていますが、初めてのことで、どのように対応していいかわかりません。 何か注意することなどはありますか?

- A -

 まず、返還すべき金額を確認しておくことです。契約時に敷金(保証金)や建設協力金を、いくら返還しなければならないのか契約書をチェックしてください。中途解約時期によって、返還金額が変動する場合があります。また、預り金に対して消費税は非課税ですが、敷引き等は課税対象となるので要注意です。また、未払い家賃等、敷金(保証金)から相殺すべき金額がないかも確認してください。
 次に、店舗の明け渡し状態の確認です。多くの場合、契約書では、テナントが持ち込んだものについては、テナントの費用で原状に復する、となっています。スケルトン状態にする、となっている場合もあります。ただし、後継テナントによっては、「空調、厨房、内装は、今の状態のまま残してもらった方が出店しやすい」いうテナントが最近特に増えてきています。つまり、退店テナントに現状回復してもらうか、そのまま退去してもらうかは、後継テナント次第ということになります。
 3つ目は、テナントが同等条件の後継テナントを紹介し契約が成立した場合には違約金を免除する、という特例の扱いについてです。私は、同等条件のテナントなら検討すべきだと思います。ただし、これからテナントを探す、という申し出には注意が必要です。なぜなら、質問者様がテナントを探せる期間は3ヶ月しかないからです。このような場合には、「具体的に紹介頂ければ検討するが、自分自身でも後継テナントを探す」という意思を伝えておくことが大切です。
 最後に、違約金の税法上の取り扱いについてです。特に新築の場合は、敷金や建設協力金の放棄(違約金)は多額になります。中途解約のリスクの軽減になることは間違いありませんが、違約金も家賃と同様に収入と見なされるので注意が必要です。一度、税理士の先生にご相談ください。

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Q&A「賃料の値下げ交渉について」

(分類:テナント賃貸)

兵庫県 40代 女性

- Q -

 ロードサイドの外食店舗に、20年契約で賃貸しています。店舗がオープンして7年経過していますが、先日テナントの担当者が賃料減額のお願いに来られました。実は、昨年も賃料減額に応じたばかりです。テナントが大変なことも理解できますが、最近は景気回復で、賃料も上昇傾向にあるというニュースも聞きます。どのように対応すればいいでしょうか?

- A -

 賃料交渉で大切なことは3点あります。
 ひとつは、賃料減額を求められた場合、テナントに減額の根拠を提出してもらうことです。売上げが下がったのなら、近くに競合店が進出した、新しい店長に変わったなど、原因の説明を求めることが大切です。テナントによっては、「全店一斉に10%の値下げ交渉をしている」というところもあります。このような場合、減額交渉を断っても問題は無く、逆に減額を受け入れても結局退店するケースもあります。
 2つ目は、賃料交渉が決裂しテナントが退店するとなった場合のことを具体的に想定した上で交渉に臨む、ということです。退店したあとの居抜き店舗をそのまま賃貸した場合、どのような業種に、いくらの賃料で貸すことができるのかを把握しておくことです。減額を断ってテナントが退店したが、次に貸したテナントの賃料はもっと低かった、という話もあります。
 3つ目は、普段から契約通り賃料協議をしておく、ということです。長期契約の場合、3年経過ごとに賃料協議をおこなう、という賃貸借契約が一般的です。たとえ、賃料の増減が無くても、「あと3年間、現状のままの賃料を継続する」といった覚書を交わしておくことが大事です。

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