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家主様の立場から考える業種研究 【1】コンビニエンスストア

コンビニ業界の今
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 拡大を続けてきたコンビニ業界ですが、近年のコンビニ市場は飽和状態にあります。現在のコンビニの数は国内で48,000店(平成26年3月時点)を超える状況にあり、新規出店の余地が少なくなっているのが現状です。さらに近年見られる特徴としては、セブンイレブン、ローソン、ファミリーマートの3強と4位以下のコンビニの業績格差が目立っている点です。3社が業績や店舗数を順調に伸ばす中、サークルKサンクスではエリアフランチャイズの離脱が相次ぎ苦戦状態。ミニストップも、売上高・出店数の鈍化が懸念されます。また、ファミリーマートとユニーグループ・ホールディングス(サークルKサンクス)は3月10日、経営統合に向けた協議を開始すると発表しました。来年9月、ファミリーマートを存続会社とし、ユニーグループHDを吸収合併する形を検討しています。

変化するコンビニ
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 ところで、毎年のようにコンビニの店舗が変わってきていることに、お気づきでしょうか。まず、建物面積が大きくなっています。20年前は40坪くらいだった建物が、今では55坪くらいになっています。理由は、イートイン(店舗内での飲食)、ATMの設置、トイレの充実、ゴミ置き場の店内設置、コピー機の多機能化などで、売場以外の面積が増えているからです。それ以外にも、駐車スペースが大きくなり、サインポールの無い店舗もできています。

賃料が高いことが家主様にとってのメリット
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 家主様の立場でコンビニを考えると、賃料が高いというのが最大のメリットです。理由として、他業種に比べ売上げが高いことが考えられます。ファミレスの売上げ1,200万円/店に対して、コンビニは1,600万円/店くらいです。また、コンビニ間の競争が激しいことも賃料が高い原因です。“自社が出店しなければライバル他社が出店してしまう“ということで賃料が高くなります。

閉店が多いことが家主様にとってのリスク
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 家主様から、「コンビニは、よく閉店する」という声を聞きます。そもそも店舗数が多いので閉店数が多いということもあります。それ以外の理由としては、
(1)店舗面積が大きくなるなどの変化により、旧型の店舗では対応できない。
(2)ライバル他社が出店することで売上げが急落した。
(3)他に良い物件がでてきたので移転する。
などが挙げられます。特に(3)がコンビニの特徴的な閉店の理由と言えるかも知れません。
 一方で、コンビニの閉店数が多いため、コンビニの居抜き物件に出店する業種が増えてきています。デイサービス、動物病院、理美容院、リサイクルショップ、宅配弁当などがそうです。居抜き店舗を再利用することによって、家主様の心配は少なくなります。ただ、元のコンビニと比べて賃料がかなり下がることは覚悟しなければいけません。
 また、コンビニの出店を前提とした収益物件が増えてきています。コンビニの高い賃料をベースに高利回りを掲げる物件が多いのですが注意が必要です。中には売買を成立させるために当初無理な賃料設定をしている物件もあります。“コンビニの賃料が高いから、土地の値段が高くても構わない”という考え方にはリスクがあります。

まとめ
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 土地活用を考える場合、地域にあった繁盛店を創造することが一番大切です。しかし、賃料が高いコンビニも検討に加えなければいけません。その場合、退店や賃下げのリスク対応を十分にして置かなければなりません。特に収益物件の場合、投資利回りだけで判断しないようにしてください。

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Q&A「テナントとの賃貸借契約書の内容について(家主にとって不利な項目を除きたい。)」

(分類:テナント賃貸)

奈良県 50代 男性

- Q -

 テナントに20年契約で建物を賃貸する予定です。最近、賃料減額や中途解約など家主が不利になる事例が多いように思います。そこで、賃貸借契約書に「賃料の減額はできない」「中途解約はできない」といった条文を入れるよう要望しようと考えていますが、いかがでしょうか?

- A -

 基本的に、「賃料の減額禁止」「中途解約禁止」の条件をのむテナントはほとんどありません。(稀に”建築費を多く家主に負担してもらう”つまり”建設協力や保証金をあまり預託しない”という前提でこのような条件を承諾するテナントはあります。)あくまでも契約書は不測の事態に備えるためのものです。特に、長期契約の場合、競合店舗や流行の移り変わりで、テナントの売上げが悪化することがあるかも知れません。その、万一の場合を予め想定して、賃料協議、中途解約の方法やペナルティを決めておくことが大切です。

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Q&A「抵当権が設定されている土地の活用」

(分類:土地活用全般)

兵庫県 30代 男性

- Q -

 事業用定期借地による土地活用を検討していますが、別に事業をおこなっているため、その土地には根抵当権が設定されています。このような場合の土地の活用は可能でしょうか?


- A -

 テナントの賃借権を、先に設定を受けている抵当権や根抵当権に優先させる方法として、以下の2つの方法が考えられます。
 ひとつは、一旦(根)抵当権を解除し登記を抹消し、テナントとの賃貸借開始後に改めて(根)抵当権の設定をおこなう方法です。
 もうひとつは、「(根)抵当権に優先する同意」の登記制度を利用する方法です。これは、平成15年度の民法改正で新たに設けられた制度で、(根)抵当権の設定登記に後れて登記される賃借権であっても、これに優先する全ての(根)抵当権者が同意し、その同意の登記がなされた場合は、後順位の賃借権は先順位の(根)抵当権に対抗できるというものです。先の方法に比べて、「一旦、(根)抵当権を外す」という困難な作業をしなくてよくなります。
 いずれにしても、(根)抵当権者とテナントの協力が必要です。

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